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绿城10.8亿摘大连东港宅地，谁是赢家？

牵动全城目光半年有余的东港I10地块，终于以绿城旗下的大连胜鼎文林置业有限公司以10.82亿底价摘牌的形式尘埃落定。

多少有点反转的意外，但又带来久违的心安。

或许，对于I10地块、绿城、购房者、东港板块乃至大连楼市，这都已经是“最好的安排”了。

“抢救”成功

从去年8月入市时被传“多家房企有意竞逐”，到次月因“防疫要求”而中止出让，再到今年3月二度挂牌，东港I10地块（即东港商务区港隆路北、东日街东侧地块）一直倍受瞩目。

这不仅是因为其作为I09地块（现中海东港）之后时隔两年“东港再拍宅地”的稀罕身份，更因为它身处本轮房地产市场风暴周期的关键节点，而被市场各方赋予的风向标使命。

今年以来，与国内不少热门城市的一二级市场持续升温相比，大连楼市却在经历周销量五连涨的短暂“狂飙”后，走入了连跌和数据缺失的迷雾中。人们翘首期待的小阳春，似乎刚热了个身就匆匆退场。

而在一季度大连市内四区挂出的两宗宅地全部“中止出让”的前提下，此次I10地块的成交，与其说是“兴奋剂”，倒不如说更像是“救心丸”。

此前不少业内人士都曾有过共识：一旦I10这样高素质的地块也无法唤醒开发商的拿地热情，在很大程度上会再度挫伤买卖双方对于楼市的信心，加重和延续市场的观望情绪，甚至锁定上半年大连楼市的冷基调，让复苏脚步变得更加迟缓。

因此，从出让底价比首次挂牌的11.46亿元下调了约5%，以及宗地内幼儿园建设用地转为划拨形式，都可以看出出让方为提升此次地块成交可能性而释放的诚意。

受此影响，I10地块的摘牌综合楼面价也降至13527元/㎡，可售楼面价则为14544元/㎡。与去年年末摘牌的东海热电厂改造地块相比，二者虽占地面积和总建筑体量基本相当，但I10单从地价和容积率上看，都要略占优势一点。

但即便如此，从市场各方未见消散的观望情绪中，有关这宗地最终命运的悬疑感，还是一直持续到了挂牌出让的前一天傍晚，官方公示终于更新了房企出价信息的那一刻。

图片来源：大连市自然资源事务服务中心官网

从大众角度来看，这种情况若非官方为了保留悬念，便颇有一丝“踩线救场”的意味了。

当然，事实大概率不会如此戏剧化。

不过仅有一家给出底价，也就证明了之前呼声很高的几家房企，谁都没有出价去“守”或者“抬”一下，着实让不少人感到意外。

毕竟在之前凤凰网房产做的调查中，大多数网友认为该地会出现多家竞拍的情势，仅有一成网友认为会“底价成交”。就目前的结果来看，只能说市场并没有网友们期待的那么乐观。

据凤凰网房产通过多方了解到的信息显示，有的房企因为近期已经在周边拿过地，短期内不会在同样的区域内重复储备；有的虽然很想参与竞拍，但因受高层审批压力过高等因素限制而作罢；还有的则是经过反复测算没有得到预期的收益结论，最后选择等待下一个销售预期更好的出手时机。

但无论各方出于何种考量、经过哪些博弈，最终还是绿城，站在了此刻的高光之下。

相互成全

其实，在原本坊间预期的I10地块摘牌者名单中，绿城的呼声并不很高。

一方面是因为从当下的全国大环境来看，像保利、招商、中海这样背景深厚的央企，比民企的势头要更猛；另一方面，上述房企在东港都开发过住宅项目，且在位置或概念上都与I10存在明显的延续性。

不过，当我们把目光聚焦到大连市场层面，就会发现绿城对这块地的竞争力与需求性其实都比预想中更强。

根据绿城中国官网信息显示，绿城目前在大连有除去已经交付的大连深蓝中心和大连深蓝国际外，处于在建在售状态的项目共有9个。如果算上代建项目，阵容会更强大。这也让绿城成为大连目前在建在售项目数量上的领跑房企。

图片来源：绿城中国官网

加之决策层面的深厚渊源，让绿城在大连的布局不断加快加深，尤其在老城改造和TOD建设等发面，留下了不少政企联袂的亮点之作。

在这一背景下，绿城持续深耕大连城心，先后拿下多宗传统中心区的中小体量地块，以小而美的风格带来了多个颇具质感的人居作品，频频引发城心中高端客群的热情抢购。

但随着多个城心项目的快速去化和清盘，加之土地市场的持续冷淡，绿城如果要进一步延续和扩大自己在大连城心的领跑势头，除了运营好备受瞩目的海上明月项目和几个政企合作项目外，在一定程度上也需要继续寻找新的供应亮点。

此前，绿城已经通过商住公寓项目桂语朝阳成功试水东港。其所展现出的不输纯住宅产品的居住品质，为市场带来不小惊喜，甚至让很多原本非70年不买的自住客也为之回心转意。

如今，一块正统的70年产权用地，显然可以更直观地展现“理想主义者”绿城对于国际化湾区高端大宅的深层理解与深厚功力。

而这，恰恰也是I10这样一块稀缺的城心宅地，值得拥有且应该兑现的美好结局。

从这个层面上看，这次摘牌颇具双赢意味。

不止双赢

事实上，这场土拍的赢家很可能还不止如此。

尽管没有出现一些人期待的“竞拍”和“溢价”场面，似乎缺少了给市场“打鸡血”的效果，但至少为东港接下来的市场活性提供了宝贵的延续，以及新的想象空间。

这一点，仅从友商发布的恭喜海报中就可见一斑。

毕竟，对于东港这种已经成型的成熟板块来说，每一次新地与新盘的入市，都是对区域价值的再次激活，也让身处同一板块的自己与有荣焉。

可以预见，区域内不少二手房主和中介从业者，也会以新地块的楼面价作为参考基数，对下一阶段的市场定价预期进行一轮大胆更新与积极宣传。

而更重要的一点是，嗷嗷待哺的城心购房者们，也找到了新的目标来激活自己的购买热情。

值得关注的是，自招商臻园和中海东港之后，东港板块迫切需要新的精品住宅，来维持自己在主城住宅市场上的引领力。

而绿城，无论从品质水准、市场口碑还是品牌形象上看，都是非常不错的人选。作为为数不多的民营房企优等生，绿城在产品上的独特匠心，与目前东港住宅市场上的一众老牌央企各有所长，可以进一步丰富东港板块乃至大连主城高端改善盘的选择空间。

道阻且长

颇为巧合的是，I10地块摘牌的3月31日，刚好是一季度的最后一天。

尽管这次顺利摘牌给了二季度的市场复苏增添了一丝希望，但要让市场充分恢复信心，显然还需要更长的时间和更多的正面信息不断堆叠、发酵和提振。

其中要关注的重点，一方面是上半年的市场销量能否回升到正常水平。

目前，大连公积金双十条惠民便民政策、首套利率的利好影响还在持续，市、区各级房交会提供的官方补贴也积极发力，加之当前大连多家房企也在通过持续推出优惠，大连楼市各方主体始终在努力寻找有效的途径刺激销售、盘活市场。

而在关注新房市场能否找回春节档的上升势头的同时，二手房市场能否充分释放置换需求、为更多改善客群解锁购买力，也是后续要关注的一大重点。

此外，土地市场也还有一些潜在的机会。

在I10地块入市之后，东港还有一宗含有70产权住宅的宗地即将入市。那就是在今年的大连市内首场土地推介会上正式亮相、此前在东港规划中被编号为I17-18的地块。

该地块位于I10地块东南侧，与之仅隔一个十字路口。具体位置为中山区东港商务区东南部，港隆路南，华乐街以北，港浦路以西，用地面积约33200平方米（以实测面积为准），用地性质为居住用地、商业用地。总建筑面积约79680平方米（不含地下、半地下库建筑面积）。其中住宅71700平方米；商业及配设施6360平方米（含设备用房）；配套公共服务设施及公用设施1620平方米。地块容积率为2.40。（以上指标以最终规划条件为准）

这块地从区位、体量和一些细节指标上，都与I10地块非常接近。所以这也为下一次城心土拍提供了“重来一次”的机会。

再加上体育新城和钻石湾板块，也各有新地块亮相了今年大连市内四区首场土地推介会。

这一次没能出手的房企，或许在经过几个月的市场复苏后，在内部审批和资金压力层面迎来新的转机，更加积极地参与到拿地当中。

到那时，多数网友期待的竞地场景是否会如愿出现呢？不妨拭目以待。

当然，在一二级市场的层面之上，我们不能忽略的，还有国内城市分化加剧、房企布局战略调整、人才流转、大基建兑现带来的区域价值颠覆、政策转向和金融应变等更大背景下的深层因素。

所以，大连楼市的真正复苏，依然道阻且长。

但好在，I10的成交，至少为漫漫长路划下了一个新的起点。

只要踔厉奋发，当信行则将至。

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