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【同策观察】全国楼市三四月难遇“小阳春”

2022年是房地产市场深度调整的一年。疫情冲击、房企信用危机、销售业绩下滑、购房者观望情绪渐浓。2022年下半年，各地支持房地产发展的利好政策也不断释放。2022年楼市政策松动主要集中在供给端，2023年将是楼市需求端政策集中调整的年份，随着楼市需求端政策的发力，以及楼市周期的触底，楼市的信心将会逐渐恢复。那么，市场恢复的节奏如何及哪些城市将先行回暖？

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下行趋势下，全国楼市整体难遇小阳春

今年春节是疫情放松管控后的首个小长假，春节返乡以及出游的人数明显上涨，带动部分城市楼市热度提升。但从全国范围来看，今年春节期间核心城市的新房和二手房成交量都有不同程度的下跌。

从我国楼市周期趋势来看，今年上半年仍然处于下行趋势。原因是当前我国房地产业面临的最大问题就是房企债务风险以及信心不足造成过度下行的压力，这对我国金融稳定以及经济发展都将造成不利影响。楼市当前最突出的问题就是，刚需和改善群体由于信心不足不敢出手买房，这是楼市最大的风险。

去年国家政策层面定调确立了房地产行业的支柱产业地位，把住房需求界定为内需经济的重要组成部分。也就是说内需拉动经济增长的背后，需要房地产业发挥对于经济的贡献。这给市场吃一颗定心丸。

但下行的趋势下，合理的需求仍然难以释放，并且部分刚需的购买力确实较弱，这就需求在信贷额度以及贷款利率上给予一定的支持。今年大部分城市将会降低首付比例，尤其是部分二套房首付比例较高的城市，二套房的首付比例也会有适当的下调。同时，大部分城市的按揭贷款利率在2023年也会有一定的下调。

因此，从全国整体来看，三四月份很难出现小阳春的火热局面，但是“分化”是2023年楼市最突出的关键词。城市分化以及城市内部区域分化是今年楼市最明显特征，也就是说部分城市以及部分城市的部分项目仍然会呈现出一小波小阳春的热度。随着下半年楼市逐渐恢复，金九银十或将可期。

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一线城市楼市率先回暖，少数三四线城市楼市继续下行

2023年我国宏观经济仍然面临较大的压力，内需驱动经济将会是今年经济发展战略的重点。从投资和消费的弹性系数来看，投资的弹性系数最高，房地产投资占据固定资产投资的比例约为1/4,因此，今年投资方面将会是“房地产投资 基建投资”双轮驱动模式。

在货币政策及财政政策的双重加持下，经济将会快速复苏。经济的复苏将会带来居民收入的增长以及消费信心的增强，这是实现国内大循环必要条件。在经济增长信心以及楼市政策的支持下，全国楼市在下半年逐渐恢复。但城市之间明显分化，其中，一线城市最先恢复，其次，带动部分核心二线城市楼市恢复，与以往楼市规律不同的是，本轮楼市周期中，仅有为数不多的三四线城市会在核心城市的带动下走出低谷。没有产业、人口支撑的边远三四线城市楼市将会持续在底部盘整，少数可能还会继续下行。

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