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大连未来宜居度高的新地块都在哪儿？

2021年2月4日，招商地产以212062万元总价摘得体育中心地块，可售楼面价为11126元/㎡，溢价率44%。大连住宅用地“开年第一拍”，延续了2020年土地市场回暖的趋势。

数据来源：大连新峰房谱

2020年大连成交经营性用地83宗，占地面积508万平方米，拟建筑面积656万平方米，同比上涨18%，为近五年最高。楼面地价为4800元/㎡，同比下降6.3%。

楼面地价下降的原因有两点：

首先是金普新区、旅顺口区等供应量增加，拉低了平均地价；其次是除部分热点地块外，2020年成交地块整体溢价率下降，多数地块底价成交。受疫情、政策调控等影响，各房企资金流趋于紧张，拿地更加理性。

2020年，购房者最为关心的住宅用地（即70年产权用地），市内七区共成交43宗，用地总面积约226万㎡；拟建筑面积约为423万㎡，成交总金额约237亿元。

房企最看好的住宅地块都在哪？

从区域分布来看

甘井子区和金普新区分列住宅用地土地面积第一、二位，二者合计成交面积约占市内七区的73.28%。地块数量合计约占市内七区的67.44%，可见，向北深耕依然是2021年大连的发展主基调。

中山、沙河口、高新区三区住宅用地成交面积仅占市内七区的8.2%，面积最大的单幅土地还不到5.3万平方米，体量小、溢价高的“碎金”地块，彰显出主城核心区的土地稀缺性。

从土地成交溢价率来看

中山区、沙河口区、高新区住宅地块溢价率较高，金普新区住宅地块2020年整体溢价率虽然不高，但金马路核心地块的溢价率达到了49%，为全市最高。

哪些地块值得关注？

2020年成交的住宅用地，几乎都会在2021年开盘销售。住宅用地的价值，在一定程度上代表了未来楼盘的价值。那么，哪些地块的宜居度更高，更值得关注呢？

首先，

溢价率越高，表示开发企业对地块的认可程度越高。

统计可见，2020年溢价率高的地块，多数位于各区域的核心位置，拥有成熟完善的配套，生活便利度较高。

不过，仅仅查看溢价率这个指标，有可能会漏掉一些“潜力股”，还要结合板块历年的成交楼面价、成交量来分析，例如小窑湾板块。

其次，看地块附近新房及二手房销量。

销量高、销售速度快，说明房源供应量大，购房者的认可度高。从2020年各板块新房销售额来看，东港、体育新城、小窑湾位列三甲。

最后要看住宅用地的外部价值。

住宅用地的外部价值是地块周边配套设施的总和。

在实际应用中，住宅用地外部价值包括城市基本面、区域（板块）发展规划、地段位置等。就物理空间而言，相当于以住宅地块为原点，0.5小时生活圈所能覆盖的配套设施资源。如教育、医疗、交通、商业、产业等。配套设施越完善，代表购房者的生活便利度越高，职住平衡的程度越高。

在“房住不炒”的大背景下，传媒大数据在整合了地图数据、土地成交数据、区域规划数据的基础上，考察了交通、教育、商圈、医疗等自住型购房者最关注的指标，并辅以区域规划、地块面积、溢价率等维度制定了评价体系，推出了2020住宅用地外部价值TOP10排行榜、2020住宅用地外部价值汇总表，直观地展现各住宅地块当下的居住品质。

体系评价

1、板块能级

位于城市主中心为一级，城市副中心及主城区核心区为二级，城市特色中心或区域核心区为三级。

2、都市商圈能级

指青泥洼商圈和西安路商圈，驾车或轨道交通15分钟内可达为一级，驾车或轨道交通25分钟以内为二级，驾车或轨道交通40分钟以内为三级，其他为四级。

3、区域商圈能级

指华南商圈、奥林匹克商圈、万达广场商圈、马栏商圈、香炉礁商圈等，驾车15分钟或交通15分钟以内为一级，其他为二级。

4、教育配套能级

预计未来学区为热点中小学为一级，其他为二级。学区暂以距该地块最近的楼盘所对应的学区为参照标准，最终以教育部门公布的学区划分为准。

5、交通能级

距轨道交通步行10分钟内或紧邻快速路为一级，距轨道交通步行15分钟以内或公交站点步行10分以内为二级，其他为三级。

6、医疗配套能级

驾车15分钟可达三甲医院为一级；驾车30分钟可达三甲医院为二级，其他为三级。

7、用地面积能级

4.5万平米以上为一级，2-4.5万平米为二级，2万平米以下为三级。

8、溢价率

溢价15%以上为一级，溢价在15%以下为二级，无溢价为三级。

说 明

1.本榜单入选地块板块能级均为三级以上。

2.驾车时间是指常规路况非高峰时段，最优线路所花费的时间。

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